一
曾几何时，在宁波有个“怪现象”：在那些投身“炒房”的宁波大妈圈里，流传着这么一句话“宁要慈溪一张床，不要余姚一套房”，余姚作为宁波“小迷弟”，其能力远比不过临近的慈溪，2019城镇人均可支配收入刚刚突破6万元，低于宁波市水平！加上从2005年开始，余姚人口自然增长率多年负增长的情况，如果说鄞州是18岁的小伙子，而余姚就是40岁有负担的中年人了，更没人会把余姚放到宁波房价第一梯队。
万万没想到的是就这么一个“平平无奇”的板块突然焕发了“第二春”，还惊动了房地产市场监管部门：
9月10日余姚住建局在内的五部门联合开展涉房地产领域综合专项检查，督促指导各参建单位对质量通病进行限期整改，这背后还得从余姚的土拍市场说起：
我们先看一组数据：
2019年除了绿城12051平方米/平方拿下的余姚核心区，溢价率23.5%，也出现了余姚部分下属村落流拍的情况，总体来说“喜忧参半”。
可到了2020年，这一切都变成了历史，余姚正成为继奉化之后有一个潜力板块，在未来所激发的能量不容小觑。
2020年的第二天，余姚核心板块地块竞争白日化，天阳地产4.41亿竞得四明西路南侧、三凤西侧地块，溢价率高达47.03%
8月余姚朗霞街道地块，经过40轮竞拍，也是溢价率50%，最终被大唐以封顶楼面价4376元/㎡+150㎡配套房，总价1.07亿元拿下该地块！
热！土地市场溢价率50%，据统计今年上半年余姚共挂牌13副地块，无一流拍，共成交38.66万平方米，总出让31.97亿元，同比去年翻了近两倍！
二
“每个板块都有一团火，但路过的买房客只看到了烟”，余姚板块的瞬间逆袭背后，可以说是机遇与群众的选择！
一个城市的上进心要看它不断变化的天际线，显然余姚作为宁波的“小跟班”，少有天际线撑腰的实力，加上以第二产业为核心的产能结构，也未出现类似东部新城、南部商务区这种提升城市功能，推进转型的产业基地，就这么一个转身都困难的大叔级城市，由于其优渥的地理位置和政策倾斜，利好声不断：
利好一：宁波楼市“七七事件”宁波市区限购。对早已“两房等身”的宁波投资客来说，这无疑是晴天霹雳，市区玩不转，目光转向宁波周边地区，北仑和宁奉板块，宁波的一南一北纷纷掉入房价的“高潮”中，滨江新城的未来红利让北仑小港板块异军突起；五年前谁都瞧不上的方桥，现在已是“一呼百应”座上宾。
一个被炒热的板块就是一杯水，水满则溢。有相同宽松政策，不限购不限售的余姚板块，正在逐渐被大家关注，加之针对8月宁波狂发60张预售证，9月的预售证发放正在放缓！截至14日只有9家，多集中在北仑/慈溪/宁海等地，“看不见的手”正在制造新的楼市平衡。
利好二：不少人以为余姚的地理位置夹在宁波和杭州之前很尴尬，殊不知区域联通带来的利好消息，多到你难以想象！
2019年7月前湾新区正式批复成立，余姚片区106.6平方米并入前湾版图，与此同时通苏嘉甬铁路浙江段已经在建，宁波至苏州、上海“1小时交通圈”也将通过余姚实现完成。可以说前湾新区c位出道，宁波阵线前提显示了“老大哥”宁波的野心，从偏东发展的城市发展战略，到逐鹿长三角，主动拥抱余姚板块，都是余姚今后“撤市设区”的预演。
利好三：随着去年12月2日《长三角洲区域一体化发展规划纲要》的出炉，杭绍甬一体化的概念横空出世，作为西门户的余姚，要实现杭绍甬一体化，凭借地理优势，你能绕过慈溪，却始终绕不过余姚，2019年余姚新增人口流入量4.2万人，跃居全国县市区第五位。“人多的地方就是楼市兴盛的地方”。
利好四：7月底，亚太智慧医疗健康综合体首期动工，世界500强费森尤斯旗下医院入主“中国云城”，从2018年中国云城动工开始，国家重视政府支持，余姚城北板块再次成为余姚焦点，而余姚携“云城”之势又向智慧经济迈出一大步。在未来，余姚是否能继奉化板块之后，被抬上潜力高热区块，即将拭目以待……
三
联合国秘书长古特雷斯最近说：“世界上一半的财富属于26个人”，这句话用在余姚板块“众生相”上再合适不过，含着金汤勺的余姚城区板块；有潜力但要看后续的城西南；配套不足的城北；全能不输城区，但新盘几乎没有的城东。可以说优质房源大多集中在核心区（阳明街道、梨洲街道）、城东（凤山街道）以及靠近宁波大市的城西南及延伸片区（陆埠镇、河姆渡镇），在核心区房价可能破3的大趋势下，余姚的购房者买房方向更倾向于东北、西南两个方向。
城东板块：性价比超高
城东以老盘为主，新盘少之又少。中昂祥云府靠近余姚北站，“伪城东”的地理位置，向南坐拥宁波余姚城际线、向北可达杭州湾跨海大桥，同时依托余姚华润五彩城，集居住区、商业街、购物中心、酒店、商务区于一体，另外学校教育资源全面，覆盖全龄段，在城东板块，新盘屈指可数，而今年6月首开的中昂祥云府，一直高居城东（凤山街道）关注度TOP1，99-130㎡户型毛坯，从刚需到投资，除了现在还未公布价格，你想要的样子他都有！
城西南板块：政府+学校双加持
在余姚人心目中，城西南的价值显而易见，2019年余姚住宅销售均价11306.38元/㎡， 同比上升8.26%，其中城南项目均价几乎全线上涨，个别楼盘均价甚至达1w6元/㎡。
城市的黄金地带和政府驻地分不开关系，宁波东部新城因为政府的迁入增色不少，而余姚西南板块正因为有政府坐镇，另有余姚市实验学校、汽车南站、万达广场环绕，再南面背靠四明山国家森林公园，优渥的自然环境和政治中心地带，让绿城、蓝城、中梁、金地等开发商纷纷扎堆于此，绿城的大盘都在这，凤鸣云庐、桂语兰庭售价每平突破2万，价格直逼宁波市区边缘房价。
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城北板块：城市副中心定位
我们不难发现随着前湾新区、中国云城这些大动作，城北已是城市发展的重中之重，今年上半年的余姚全市成交量排名前三的凤山街道、朗霞街道、泗门镇均是余姚向北区域，无论是上半年荣登成交套数、面积、金额三冠王的漫悦湾还是泗门镇的“头牌”——中昂江澜府 ，都以其优势价格和其身处杭州湾区核心腹地，前湾新区核心，长三角的交通枢纽中心的角色，备受关注！
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余姚核心城区：土地稀缺
放眼望去，余姚核心区的处境和宁波市区相似，关键问题“地少”，早在去年12月河姆渡国际花园就已全盘售罄，这个堪称候青江边上的“常青盘”，独一无二的区位优势，对岸余姚火车站、500米之内余姚天一广场，均价17000元/㎡，可以说是余姚二手房中的价格天花板。土地稀缺的属性不断凸显，未来以天一商圈为代表的余姚核心区，终将会顶破这层天花板。今年绿城以总价约以总价25亿竞得的余姚市中心核心地块，成交楼面价15634元/平方米，即将成为新的价格风口。
四
从2019年起，余姚楼市的热度一直维持在“房多价涨”的局面，而随着疫情影响，一段沉寂之后，2020年3月房产市场开始出现了报复性增长，7月后价格一直维持高位区域利好政策的不断催化，使得余姚房产市场在潜力上被看好。
万事万物福祸相依，中意园区从余姚并入前湾新区后，也带走了一定的人口吸附力，但从大环境来看，宁波余姚的城际铁路加快了区域联系，宽松的房产政策以及私营个体经济的助力，这三把火足以支撑余姚板块一路向前，形成赶超之势
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