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调控与嬗变——2020宁波楼市全年鉴

一、2020年宁波房地产市场总体状况

（一）房地产基本市场情况：

2020年宁波楼市可谓一波三折。先扬后抑的政策形势尤为明显：对比疫情期间宽松的市场环境，宁波从7月7日开始扩大限购圈，到8月宁波出台住房认购新政策，再到12月11日宁波楼市重新调整首付比……宁波楼市不断加码，市场环境持续收紧！

宁波全市成交套数排行 数据来源：玖房数据中心

（二）新房市场概况：

鉴于2020年楼市频繁而严厉的调控政策，宁波楼市老三区（鄞州、海曙、江北）全年成交量相比往年，整体存在小幅下降。根据市房产交易中心发布的各月度数据，2020年全年市六区共销售商品住宅218234套，相比2019年下降约4%； 在成交套数上全市（奉化、慈溪、余姚、鄞州、江北、海曙、北仑、镇海），奉化区以全年成交30736套位居六区之首，同比去年奉化区全年下降299套。其次是慈溪、余姚、杭州湾，从数据上可以看出，宁波周边地区出现销售火爆的现象，成交套数三甲的均价约12667元/㎡。

宁波2019年全市成交套数排行 数据来源：玖房数据中心

另外从2020年全年的成交量对比去年同期数据来看，由于疫情影响，宁波楼市在1-5月都是低谷期，全市月均成交套数不足2万套，而从6月之后的3个月，宁波新房成交量迎来了短暂的爆发期。环比同期，从9月开始连续三个月的“绿字”，无论是套数、成交面积、成交金额三线飘绿的现实，政策收紧与成交量走低，你不得不面对一个现实：宁波楼市的“白银时代”已经远去。

宁波市全年月度成交趋势 数据来源：玖房数据中心

二、土地市场分析

宁波市全年土地出让统计表 数据来源：楼市快报

2020年宁波市六区（海曙、江北、鄞州、镇海、北仑、奉化）土地市场共计成交263宗经营性用地。从各个区域来看：今年宁波土地市场整体有所升温，市六区的土地价格都有不同程度的上。其中鄞州区全年供应773.14万平商品住宅用地，与2019年实际成交用地497.47万平相比上升55%。

从2020年土拍的价格来看，共有3幅土地刷新了各区域地价。分别是宁波鄞州区JD07-05-08地块，绿城以楼面价32520元/㎡竞得，溢价率41.39%；融创&武地以23007元/㎡北仑凤凰山西ZB04-05-04b地块；绿城以33.92亿元摘得镇海高新区地块；海曙地王最终由楼面价24030元/㎡被中海摘得；荣安竞得宁波市江北区姚江启动区一住宅用地，折合楼面价19330元/㎡，刷新江北区土拍纪录。

三、各个板块市场分述

（一）海曙区

宁波市海曙成交量前15楼盘 数据来源：玖房数据中心

作为宁波拥江揽湖的重要一环。海曙为了适应新规划，除了旧城“拆拆拆”之外，印象城、五江口综合体、薛家路路改建段完工、三支街明年开工，诸多新动作，足以看出海曙推动板块融合的务实精神。海曙区全年成交套数总计13996套，成交面积1028369.93㎡，均价32546元/㎡。均价较去年每平方米涨3148元，高均价也阻挡不了完善社会配套下的诱惑，除位于洞桥镇的熙望府外，均价3万与比去年稳增近1000余套的成交总量，也展示着海曙区“老而弥坚”区域价值。

（二）镇海区

在甬城近年的各大板块中，政府的限价加上“蜻蜓点水”般的土地供应量，无论庄市还是骆驼（含高新区），都出现了严重的供应不平衡。也正是供不应求加上价格倒挂的市场环境，最终催生了33.92亿镇海区新的地王。

今年镇海区全年成交套数总计9063套，成交面积668869.26㎡，均价17881元/㎡。位置在骆驼片区的万科·海上都会以1744套成交总量位居榜首。与去年全年7441套的成交量，以及去年上浮每平1000元的均价相比，逐渐增加需求量与适宜的价格，镇海片区未来均价冲二的前景不在话下。

宁波市镇海成交量前15楼盘 数据来源：玖房数据中心

（三）鄞州区

作为去年GDP超2000亿的宁波头牌大区，上半年宁波土拍井喷式卖出83幅宅地，土地出让金达620亿元。

宁波市鄞州成交量前15楼盘 数据来源：玖房数据中心

截止12月14日，鄞州区全年成交套数总计27233套，成交面积1739151.3㎡，均价32276元/㎡。同样上三的均价，成交量是海曙的2倍 ，数据显示：鄞州区成交户型以110-180㎡改善型住房为主，成交价格在30000-50000元/㎡不等。

宁波市鄞州成交面积饼状图、全年成交量走势

（四）江北区

宁波市江北成交套数前十楼盘 数据来源：玖房数据中心

江北区全年成交套数总计16651套，成交面积1201812.25㎡，均价25091元/㎡。从姚江新城的启动，到慈城金茂逸墅、中旅城、御官山等盘的大卖，都可以看出：慈城正逐步从一个旅游古镇被赋予更多的城市职能。不断强化宁波市区的桥接功能，也正释放着慈城将成为江北未来价值高地的信号。

宁波市江北成交量前十五楼盘 数据来源：玖房数据中心

（五）北仑区

2020的北仑楼市可以用“新盘层出，稳中有升”来概括，根据玖房数据中心显示：北仑区全年成交套数总计12898套，成交面积927593.1㎡，均价22443元/㎡。在诸多热盘中，小港未来之光以1121套的成交量与均价不上2字头的实利，聚焦了众多刚需客户的置业目光。

除未被宁波限购政策波及之外，土地的不断增值，也让不少投资客看到了北仑城区崛起的势头！今年12月，北仑凤凰山两宗地刚刚被融创&武地以2万+的土地裸拍价拿下，北仑地王的诞生，助推了这个独立市场的价格，北仑房价迈入3万已经不再是痴人说梦。

宁波市北仑成交量、面积、金额统计 数据来源：凤凰网房产

（六）奉化区

奉化撤市设区以来，不限购、3号线的开通、宁南生命科学城规划等一系列利好助推了板块热度！宁波市民对奉化区高涨的买房热情，从数据上就能可见一斑：奉化区全年成交套数总计30736套，成交面积2363732.89㎡，均价12901元/㎡。荣安、绿城、宝龙、恒大一众大牌开发商已先下手为强。

宁波市奉化区成交量、均价 数据来源：玖房数据中心

其中绿城·桂语朝阳与恒大·御海天下分别以全年2714套、2606套位居全市成交套数第2、第4位。恒大御海天下均价仅9657元/㎡，可以说是奉化楼盘销量十强中最低的价格。宁波市民选择奉化，主要原因仍然是价格洼地，并对奉化未来的城市发展与潜力，以及与宁波市区接轨充满信心。

四、全年市场总结：

宁波的全年是全国房产市场全年的缩影，由于疫情影响适度放宽政策之后，市场的反应与政策相驳，各城做出了一系列调控。

根据中原地产研究中心数据，2020年1月-11月，全国房价调控累计高达458次，其中11月共计33次，持续收紧的大环境下，楼市降温的主旋律不可忽视。

宁波作为核心的二线城市，房价抗跌指数较高。让房子回归住房属性，将投资从住房中剥离成为了政府调控的目标。“限购圈内愁，圈外香”已经成为宁波楼市众生相。

在明年提高无房家庭的购房优惠力度、青年人才住房补助及落户政策的更新，更多的刺激刚需买房，保护刚需已经成为宁波楼市的一项民生任务。

虽然宁波收回了疫情期间的优惠政策，但对于市场的影响并没有出现全面转向。在各个开发商冲击年销售目标的时间节点上，预计12月房价将有小幅上涨，但涨幅会放缓。

宁波市全年可售楼盘数量 数据来源：玖房数据中心

对于2021年而言，全球疫情走向的不确定性，土拍市场中土地成本的不断增加，房企现金流的需求，都让土地到住宅的周期不断缩小，“宁波周边价低、量多、好卖”已成了各大品牌房企拿地的座右铭。加之目前宁波全市（包括杭州湾）楼市可售套数近38522套的库存。漫长的去库存之路与政策向刚需住户的倾斜，未来宁波楼市两极化的问题将更加突出……

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