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碧桂园和万科，可以被信赖吗？

近年来，时代前行的脚步被疫情遏住，按下了“慢放键”。

市场下行期，烂尾频发。早前的“业主强制停贷事件”，以尤为决绝的方式，将烂尾问题再次展露在日光下。

唏嘘之外，于购房者而言，如何行之有效地规避烂尾风险，成了买房前必须要考虑的问题。

加之受疫情影响，近年来多家房企暴雷，市场处于震荡期，所以评估开发商抗风险能力，不仅能保障房屋质量，也能有效规避风险。

基于此，凤凰网房产宁波站特别策划房企评估系列，旨在为购房者提供一些“防踩雷”攻略。

本篇是碧桂园&万科。

据中指院监测数据显示，至8月末，销售额达千亿的房企数量为10家，其中碧桂园和万科名列第一、第二。

时间回溯至2017年，彼时的房企前四强分别为恒大、融创、万科、碧桂园，时过境迁，2021年，恒大暴雷，随后，今年3月，融创暴雷，曾经的四强如今只剩碧桂园和万科。

1992年，碧桂园开发了首个楼盘——顺德碧桂园，由此打开了地产界的大门，

截至2021年12月31日，碧桂园开发的项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个区县，项目总数达到3216个。同时，2022年，碧桂园连续第六年入选《财富》世界500强榜单，位列第138位。（数据来源碧桂园官网）

虽被称为“宇宙第一房企”，在市场极度紧缩的当下，碧桂园也受到了显著影响，据中指院发布的《2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，碧桂园累计销售3206.9亿元，稳居第一，但对比去年同期，下滑了42.8%，降幅较大。

碧桂园上月公布的半年报中显示，报告期内，由于新冠肺炎疫情的影响减缓了项目竣工结算进度，碧桂园来自房地产开发的收入由2021年同期的约2278.99亿元下降31.4%至约1563.73亿元。

从负债看，截至2022年6月30日，碧桂园总借贷约2936.8亿元，相较去年底下降7.6%，净借贷比率48.1%。

碧桂园总裁莫斌曾在8月18日召开的碧桂园投资者沟通会上透露：今年已无到期美元债，到明年6月底，碧桂园仅有一笔美元债，大约折合人民币40亿元。这意味着短期来看，至少截至今年年底，碧桂园暂无暴雷风险。

自2015年“巩固三四线，拥抱一二线”战略调整影响下，碧桂园近年来在宁波市场的份额并不高，目前在售的项目有碧桂园·紫阙台、海上风华等，重点布局在慈溪等下沉市场。

（图源：碧桂园官网）

四年前，在秋季例会上高呼“活下来”的万科，似乎已穿越周期，成功“上岸”。

万科成立之初，曾以专业器材进出口为主业，自1988年进军房地产市场后，于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。2014年万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，之后，其业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育等多个领域。

据悉，2016年万科首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，随后2017年、2018、2019年、2020年、2021年和2022年接连上榜。（数据来源万科官网）

在今年年初公示的财报中显示，2021年集团实现总营收4528亿元，同比上升8%；归母净利润225.5亿元，同比下降45.7%；整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。这也是万科上市以来，第三次净利润下滑，上一次是2008年，当时净利润40.33亿元，同比降16.74%。

8月30日，万科发布半年报，报告显示，上半年万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，实现营收和净利润双回升。

再看风险，半年报显示，报告期内，万科的“三道红线”保持“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%。

目前，万科在宁波在售的项目有朗拾、湛蓝云镜、湛蓝晓月等新盘在售，同时，其“光年系”宁波首发作品星旅光年也即将问世。

（图源：万科·易选房）

从之前交付的楼盘来看，万科曾打造公园里、江东府、格拉美西等红极一时的项目。

中国地产看华南，华南地产看粤系。

在房企发展史上，粤系房企因起步早，抢占先发优势，凭借突出的综合实力，通过稳健扩张，逐步成为全国范围内举足轻重的优质企业。

不过，在同样是精耕大湾区“大本营”的同时，一路“北上”，辐射全国的战略下，碧桂园和万科的发展思路不尽相同：碧桂园更重视三四线城市的市场份额，因此其在全国铺设的项目更多，广度更大，也更下沉；万科则偏好全国均衡布局，推行大城市布局战略，据公开资料显示，今年上半年，万科共计获取新项目19个，其中一二线城市布局占比达95.6%。

此外，同为发迹于广东的两家房企，碧桂园承袭传统家族观念，在经营上“家族性”较强，万科则已走上职业经理人道路，“集权化”程度较浅。

近年来，受疫情、政策调控等影响，不论是碧桂园还是万科，或多或少都受到了一定的冲击。

碧桂园主要是负债问题。在房企暴雷频发的当下，其过高的负债，为后续发展埋下不被信任的种子；同时，近年来大环境普遍低迷，三四线市场前景并不乐观，不利其深耕下沉市场的发展战略。

万科集团最近几年一直高呼“活下去”，是基于现阶段外部环境不利好房企经营，行业前景不乐观提出。据悉，2021年，万科净利润下滑近半，是继1995年、2008年后，企业上市31年来第三次出现净利润下滑。

在宁波市场，碧桂园产品更多布局于慈溪、象山、余姚等下沉市场，落子在海曙区的房源，也多坐落于集士港镇等远离市中心区域；万科在宁波市场的占有率更高，自2006年首入宁波以来，16年持续深耕，打造了江东府、万科城等经典楼盘。据中指研究院早前公布的《2022年1-7月宁波房地产企业销售业绩TOP20》显示，万科以46.3亿元销售额排名第四。选址上，万科项目更偏好落子于市六区的优质地段。

结语：

行业衰退，房企自危。

不论是“主动降债”的碧桂园还是“企稳”的万科，都在下行市场中寻找机会。寒冬仍在蔓延，就算是龙头企业，或已到了面临“生死存亡”的时刻了。

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