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碧桂园和万科,可以被信赖吗? - 凤凰网房产宁波
近年来,时代前行的脚步被疫情遏住,按下了“慢放键”。市场下行期,烂尾频发。早前的“业主强制停贷事件”,以尤为决绝的方式,将烂尾问题再次展露在日光下。唏嘘之外,于购房者而言,如何行之有效地规避烂尾风险,成了买房前必须要考虑的问题 -来自凤凰新闻客户端
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碧桂园和万科,可以被信赖吗?

凤凰网房产宁波站
2022-09-08 11:04

近年来,时代前行的脚步被疫情遏住,按下了“慢放键”。

市场下行期,烂尾频发。早前的“业主强制停贷事件”,以尤为决绝的方式,将烂尾问题再次展露在日光下。

唏嘘之外,于购房者而言,如何行之有效地规避烂尾风险,成了买房前必须要考虑的问题。

加之受疫情影响,近年来多家房企暴雷,市场处于震荡期,所以评估开发商抗风险能力,不仅能保障房屋质量,也能有效规避风险。

基于此,凤凰网房产宁波站特别策划房企评估系列,旨在为购房者提供一些“防踩雷”攻略。

本篇是碧桂园&万科。


据中指院监测数据显示,至8月末,销售额达千亿的房企数量为10家,其中碧桂园和万科名列第一、第二。

时间回溯至2017年,彼时的房企前四强分别为恒大、融创、万科、碧桂园,时过境迁,2021年,恒大暴雷,随后,今年3月,融创暴雷,曾经的四强如今只剩碧桂园和万科。

1992年,碧桂园开发了首个楼盘——顺德碧桂园,由此打开了地产界的大门,

截至2021年12月31日,碧桂园开发的项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个区县,项目总数达到3216个。同时,2022年,碧桂园连续第六年入选《财富》世界500强榜单,位列第138位。(数据来源碧桂园官网)

虽被称为“宇宙第一房企”,在市场极度紧缩的当下,碧桂园也受到了显著影响,据中指院发布的《2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示,碧桂园累计销售3206.9亿元,稳居第一,但对比去年同期,下滑了42.8%,降幅较大。

碧桂园上月公布的半年报中显示,报告期内,由于新冠肺炎疫情的影响减缓了项目竣工结算进度,碧桂园来自房地产开发的收入由2021年同期的约2278.99亿元下降31.4%至约1563.73亿元。

从负债看,截至2022年6月30日,碧桂园总借贷约2936.8亿元,相较去年底下降7.6%,净借贷比率48.1%。

碧桂园总裁莫斌曾在8月18日召开的碧桂园投资者沟通会上透露:今年已无到期美元债,到明年6月底,碧桂园仅有一笔美元债,大约折合人民币40亿元。这意味着短期来看,至少截至今年年底,碧桂园暂无暴雷风险。

自2015年“巩固三四线,拥抱一二线”战略调整影响下,碧桂园近年来在宁波市场的份额并不高,目前在售的项目有碧桂园·紫阙台、海上风华等,重点布局在慈溪等下沉市场。

(图源:碧桂园官网)

四年前,在秋季例会上高呼“活下来”的万科,似乎已穿越周期,成功“上岸”。

万科成立之初,曾以专业器材进出口为主业,自1988年进军房地产市场后,于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。2014年万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”,之后,其业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育等多个领域。

据悉,2016年万科首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位,随后2017年、2018、2019年、2020年、2021年和2022年接连上榜。(数据来源万科官网)

在今年年初公示的财报中显示,2021年集团实现总营收4528亿元,同比上升8%;归母净利润225.5亿元,同比下降45.7%;整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。这也是万科上市以来,第三次净利润下滑,上一次是2008年,当时净利润40.33亿元,同比降16.74%。

8月30日,万科发布半年报,报告显示,上半年万科实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%,实现营收和净利润双回升。

再看风险,半年报显示,报告期内,万科的“三道红线”保持“绿档”,经营性现金净流入82.9亿元,同比增长22.2%;持有货币资金1410.7亿元,远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元,覆盖倍数为2.3倍;净负债率35.5%,连续21年低于40%。

目前,万科在宁波在售的项目有朗拾、湛蓝云镜、湛蓝晓月等新盘在售,同时,其“光年系”宁波首发作品星旅光年也即将问世。

(图源:万科·易选房)

从之前交付的楼盘来看,万科曾打造公园里、江东府、格拉美西等红极一时的项目。

中国地产看华南,华南地产看粤系。

在房企发展史上,粤系房企因起步早,抢占先发优势,凭借突出的综合实力,通过稳健扩张,逐步成为全国范围内举足轻重的优质企业。

不过,在同样是精耕大湾区“大本营”的同时,一路“北上”,辐射全国的战略下,碧桂园和万科的发展思路不尽相同:碧桂园更重视三四线城市的市场份额,因此其在全国铺设的项目更多,广度更大,也更下沉;万科则偏好全国均衡布局,推行大城市布局战略,据公开资料显示,今年上半年,万科共计获取新项目19个,其中一二线城市布局占比达95.6%。

此外,同为发迹于广东的两家房企,碧桂园承袭传统家族观念,在经营上“家族性”较强,万科则已走上职业经理人道路,“集权化”程度较浅。

近年来,受疫情、政策调控等影响,不论是碧桂园还是万科,或多或少都受到了一定的冲击。

碧桂园主要是负债问题。在房企暴雷频发的当下,其过高的负债,为后续发展埋下不被信任的种子;同时,近年来大环境普遍低迷,三四线市场前景并不乐观,不利其深耕下沉市场的发展战略。

万科集团最近几年一直高呼“活下去”,是基于现阶段外部环境不利好房企经营,行业前景不乐观提出。据悉,2021年,万科净利润下滑近半,是继1995年、2008年后,企业上市31年来第三次出现净利润下滑。

在宁波市场,碧桂园产品更多布局于慈溪、象山、余姚等下沉市场,落子在海曙区的房源,也多坐落于集士港镇等远离市中心区域;万科在宁波市场的占有率更高,自2006年首入宁波以来,16年持续深耕,打造了江东府、万科城等经典楼盘。据中指研究院早前公布的《2022年1-7月宁波房地产企业销售业绩TOP20》显示,万科以46.3亿元销售额排名第四。选址上,万科项目更偏好落子于市六区的优质地段。


结语:

行业衰退,房企自危。

不论是“主动降债”的碧桂园还是“企稳”的万科,都在下行市场中寻找机会。寒冬仍在蔓延,就算是龙头企业,或已到了面临“生死存亡”的时刻了。


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标签: 万科 碧桂园 【责编】 孟佳琪
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